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                    行业分析丨长租公寓市场这片蓝海,应该怎么玩?

                    浏览量:419   / 时间:2018-05-01

                    导言

                         2017年召开的十九大确定了“坚持房子是用来住的、不是用来炒的”定位,并明确了加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。这?#20301;?#35758;改变了以往“购租并举”的说法,“租购并举”的表述,将租放在前面,显示了政府大力发展租赁住房的决心。作为试点城市的上海,在发布的住宅十三五规划中提出十三五期间租赁住房供应?#36164;?#21344;新增市场化住房总?#36164;?#36229;过60%,这表明租赁市场将是上海未来房地产的重要一极。未来,我们可以预见在整个中国的大中城市,租赁住房将是房地产的巨大蓝海。


                    (一)市场状态及趋势

                        目前,国内的租赁住宅市场的玩家有开发商、房地产中介服务商、酒店运营商、互联网创业公司、国有企业、银行、基金。截至2017年底,已有20多家百强房企启动长租公寓中长期发展战略。玩?#19994;?#28044;入不仅因为市场有巨大的需求,同时也和各层政府的政策导向有着密切的联系。

                    ·中央层面政策支持

                        具体来看,2015年开始国务院和住建部先后出台了两个指导性文件;2016年5月,国务院常务会议提出培育和发展住房租赁市场,以满足新型城镇化住房的多样化需求。2016年6月,国办发布关于《加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》全面部署加快培育和发展住房租赁市场工作。而进入2017年,7月20日,九部委共同发布《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,是多部委首次联合出台租赁支持政策,标志着政策的进一步深化,同时也为后续多部门统一协调奠定基础。8月国土资源部会同住房和城乡建设部确定第一批在13个城市试点开展利用集体建设用地建设租赁住房。北京、上海已先期试点,此次批复标志着第一批部署的13个试点城市全部进入实施阶段。

                        今年1月16日,国土资源部、住房和城乡建设部批复意见,原则同意沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都等11个城市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案。近两年不断有相关政策的发布,这对各市场参与主体形成广泛的影响。

                    ·地方层面政策支持

                    ·市场份额

                        。

                    ·行业现状

                         目前住房租赁市场行业整体活跃,长租公寓是目前房企最活跃的创新方式。

                        (1)政策红利:①租购同权、租售并举类政策:涉及济南、扬州、郑州、广州、无锡、北京、成都等城市,同时包括浙江和山东省。②扶持租赁企业政策:九部委联合释放租赁红利,首批试点广州、南京、深圳等12个城市,另上海也发布了相关政策。③增加租赁用地:上海率先实施土拍两块租赁用地。

                        (2)土地限制:从去年年底北京开始推出竞拍自持比例开始到今年上海率先推出两块全租赁用地,土地出让的限制推动长租公寓发展。目前全自持住宅或商业的涉及城市有北京、杭州、佛山、上海,建面已达40万方,未来自持比例增加将进一步加剧,房企也将目光转向租赁市场。

                        (3)市场容量大:①租赁人口大,市场超万亿:租房是满足“新城市人”居住需求的主要手段,租房人口总量达1.8亿,全国住房租赁市场规模已超万亿。②房源供给总量不足在租赁需求不?#26174;?#38271;的一线城市,租赁房屋供给严重不足。


                    ·客群分析

                        不同的公寓企业的目标客群也不同,目前中?#25237;司?#20105;最为激烈,但市场空间巨大,而中高端进军企业虽然不多,但公寓续租率非常高。对比三类市场,目前白领市场空间巨大但竞争最为激烈;中高端金领和蓝领市场进军的企业不多,但中高端的金领公寓续租率非常高,中?#25237;?#30340;白领公寓仅有8-9个月的租房周期;在规模和?#25918;?#26410;形成前,获客单位成本高,因此保证一定的续租率是降低渠道成本的关键。目前主力租房人群为白领和90后,对租房需求提升,使得?#25918;?#20844;寓更受其青睐。



                    ·未来发展趋势

                        长租公寓市场:逐步走向?#25918;?#21270;、集中化,城市分化成为趋势,资本运作将提速,融资成本降低、

                        (1)目前中国长租公寓?#25918;?#36229;过500家:消费大升级背景下,具有更好居住体验和性价比的连锁?#25918;?#38271;租公寓,一定程度上替代了传统的租房业态,整个行业进入快速发?#36141;推放?#21270;时期。

                        (2)多方涌入,加速推动行业发展:2012年,大量“互联网+资本”平台进入 长租公寓领域,如You+公寓、优客逸?#19994;齲?#22320;产服务商和开发商也快速加入竞争格?#37073;?#20013;介如链?#19994;取?#20248;势在于广大的房源和客源基础,开发商如万科、金地等,优势在于资金及装修改造成本。

                        (3)行业?#28304;?#20110;抢占市场份额阶段,集中度偏低:目前主流长租公寓?#25918;?#20013;,规模最大的是自如?#25918;疲?#25317;有20万间自如友家和7栋自如寓,其

                    余规模较大?#25918;?#35268;模在2-3万间,行业规模集中度偏低,?#28304;?#20110;薄利抢占市场份额阶段。

                        (4)城市分化即将出?#37073;?#26410;来聚焦一线和核心二线城市:在2016年,房价快速上涨而?#29992;?#25910;入增速平稳的背景下,?#25307;?#36141;买力受抑制,租房居住周期被进一步拉长;以房价收入比、25-35岁人口数量绝对值和2015年末25-35岁人口未购房比例计算,上海、北京、深圳、广州、天津、武汉、南京、杭州、厦门、济南这10个城市为租房潜力市场,以此判断购房难度大、年轻人口多、新增土地供给少的一二线城市将成为租房潜力市场。

                        (5)资本运作提速,融资成本降低:近两年,长租公寓受到资本市场?#25918;酰?#22810;个优质公寓?#25918;?#24050;获得了B轮、甚至C轮融资,规模企业的融资成本也从2014年的18-20%下降到12-15%。


                    (二)操作模式

                    国内长租公寓模式分类:

                    ·开发商模式

                         目前,万科、龙湖和旭辉三家房企战略性进入长租公寓行业,已经形成一定的规模和?#25918;疲?#20854;他房企多为点状分布。?#27604;?#24320;发商介入背景众多,比如政策的利好、盘活存量资产及多元化的战略转型,使得开发商?#36861;?#36367;入长租公寓行业。

                         ?#27604;唬?#29616;阶段的土地政策也迫使房企自持:房价不断上涨,新增面积少,尤其是在一线城市或者强二线城市的?#35753;?#22303;地,在土地出让时要求自持是必然趋势。


                         目前开发商介入长租公寓市场主要有以下四种模式


                    ·开发商模式

                         目前,万科、龙湖和旭辉三家房企战略性进入长租公寓行业,已经形成一定的规模和?#25918;疲?#20854;他房企多为点状分布。?#27604;?#24320;发商介入背景众多,比如政策的利好、盘活存量资产及多元化的战略转型,使得开发商?#36861;?#36367;入长租公寓行业。

                         ?#27604;唬?#29616;阶段的土地政策也迫使房企自持:房价不断上涨,新增面积少,尤其是在一线城市或者强二线城市的?#35753;?#22303;地,在土地出让时要求自持是必然趋势。

                         目前开发商介入长租公寓市场主要有以下四种模式

                    龙湖冠寓

                    万科泊寓

                    招商壹公寓

                    ·?#25918;?#36816;营商模式

                         ?#25918;?#36816;营商模式其实就是二房东模式,靠租金盈利。他们进入行业?#26174;紓?#25972;体运营体系较为完善,但目前没有巨头出现。目前,在房企强势涌入后,资源向龙头?#25918;?#38598;中,这个行业开始进入淘汰阶段。目前部分?#25918;?#36816;营商情况:

                         由上表可以看出该模式有两个特点,特点一:天使轮融资笔数降低从2015年的9?#23454;?#21435;年的4笔,今年至今没有天使轮融资,可见天使轮融资的笔数逐年减少,新进入者或落后企业会难以融资至逐渐被收购或被淘汰。特点二:单笔融资金额高单笔融资金额增高,后续领头企业融资难度将变低,单笔融资额会继续上升。(今年完成了2单abs)

                         其盈利模式相对来说也较为清晰,以青客为例,主要是靠房租收益及增值服务收益盈利,对装修成本的控制以及互联网的运用使?#20204;?#23458;公寓仅靠长租公寓就获得22%的毛利?#30465;?

                    ·高端服务公寓模式

                         该模式主要是企业委托服务式公寓运营商管理自身物业,为客户提供管家式服务的高端服务式公寓?#25918;疲?#23558;带动长租公寓市场整体运营及服务的大升级。主流的服务式公寓?#25918;?#21015;表如下:

                         其商业模式以辉盛为例:辉盛主要以管理输出及自主开发为主,收购改建模式由于收购价格低于市场价格而较少采用,对国?#24066;災实?#26080;法收购的特殊物业采用租赁模式。


                    (三)融资模式


                         银企合作,REITs模式将是重要的融资方式?#26680;?#30528;租售并举住房体系的推进,与其配套的金融改革和工具也实现了重大突破。租赁住房REITs、租赁专项基金、政银合作、银企合作等将成为租赁市场重要融资方式。


                         银行开始参与租赁项目,?#34892;?#38134;行、建设银行、工商银行已携千亿重资接踵进场,表明各界对租赁住宅前景十分看好。建行?#36816;?#31199;赁住房市场,进入武汉、佛山和深圳:武汉、佛山主打政银合作,深圳则主打市场化与长租房。?#34892;?#38134;行专项资金保障企业租赁项目运作,参与发起三家住房租赁公司:由建?#21028;?#25176;控股的广东建融住房服务有限责任公司、建信住房服务(深圳)有限公司,与深圳市人才安居集团合资的安居建信租赁服务有限公司。

                         在银企合作方面,2017年10月30日,?#34892;?#38134;行与碧桂园集团进行长租住宅保障性基金战略合作。?#34892;?#38134;行将在未来三年为碧桂园集团在长租住宅领域提供300亿元的保障性基金,同时整合?#34892;?#38598;团各类金融资?#27425;?#30887;桂园集团在长租住宅方面提供“一揽子?#34180;?#19968;站式”的综合化金融服务。 

                         为了解决租赁住宅企业的规模化、轻资产运营,创新的REITs模式将是长远资金解决之道。2017年10月23日,国内首单央企租赁住房REITs、首单储架发行REITs——中联前海开源-保利地产租赁住房一号资产支持专项计划获得上海证券交易所审议通过。产品总规模50亿元,以保利地产自持租赁住房作为底层物业资产,采取储架、分期发行机制。2017年12月份招商蛇口首单储架式长租公寓CMBS计划获批,发行总额不超过60亿元,首期发行规模不超过人民币20亿元,期限为18年。



                    (?#27169;?#30408;利模式

                         长远来看REITs可能是最佳的盈利模式:长租公寓租金普遍比市场价高出15%~20%。但即便租金较高,赚钱难仍是长租公寓最大的困局。行业专家认为,前期成本?#24230;?#22823;、利润回报率不高、回报周期较长是这个行业共同的痛点。市场公开数据显示,长租公寓的长期盈利目标设置在6%~7%,但当前大多数?#25918;?#30340;回报率在1%-3%。大多数开发商进军租赁住宅,短期考虑都是不盈利,目前还靠政府的税?#21344;?#20813;,短期把产品做好,长远来看,一旦形成规模,有专家认为,其盈利性超过卖房子销售。

                         目前,租赁住宅市场的盈利模式有降本增效模式、资产托管模式、基金REITs持有模式,业务协同模式和平台服务模式。目前来看降本增效模式和万科泊寓的业务协同模式实现盈利的难度较小,此外轻资产的运管模式—资产托管模式和基金持有模式盈利难度也不大。而平台服务模式的盈利难度较大。

                         以往的租赁住宅模式普遍为社群经济模式,即以创业和生活大厅为核心,打造共享经济。但是由于管理规模小,用户基数少,社群基数少,变现难,很难去做扩张。因此部分企业改变模式,为资产托管,托管的对象是开发商,开发商擅于资?#23621;?#36164;源整合,但缺少运营的基因,即帮开发商招租,做产品让家?#35328;?#24847;在租赁企业代理的楼盘里生活,社交,让这群人成为开发商的潜在客户。另外万科泊寓的业务协同模式也值得一提,万科做公寓短期不考虑盈利,主要为自己输送潜在客户,长期来说,租赁住宅业务作为万科八爪鱼的战略中的一部分,有利于万科城市服务配套商的转型。

                         长远来看REITS模式可能是盈利性最好的一种模式,一方面获得资产增值收益,一方面获得运营收益。但是中国目前发行的租赁住宅REITs还不是真正意义上的REITs,从国外的经验看,以美国为例,其住宅租赁REITs的收益?#21183;?#22343;为6-8%,其中90%的收益返还给投资者,享受免税政策,而住宅租赁企业把旗下的租赁住宅产品打包成REITs上市,一般会持股一定比例,享受资产增值和运营双重收益。


                    (五)市场展望

                         租赁住宅有望成为未来房地产的重要一极:上海最新获国务院批准的《城市规划2017-2035?#20998;校?#25351;出上海迈向卓越的全球城市和推进国?#31034;?#27982;,金融,贸易,航运,科创?#34892;?#30340;建设过程中,迫?#34892;?#35201;进一步吸引和聚集一流人才,为这些人才提供具有权益保障的租赁住宅将有巨大的需求,因此未来将提高租赁住房的比重。

                         因此我们可以看出,虽然目前租赁住宅市场还处于起步阶段,但已有多主体的参与,未来形成规模效益后,能突破目前不盈利的瓶?#20445;?#36827;入发展快车道。随着年轻一代不断提升的消费观念,未来的中国可能朝国外的住房消费观念趋势发展,即愿意租房的人群大大超过购房人?#28023;?#24182;在政府大力提倡的租购并举的政策引导,租赁市场有望成为房地产市场的重要一极,未来前景看好。




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