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                    行業分析丨長租公寓市場這片藍海,應該怎么玩?

                    瀏覽量:197   / 時間:2018-05-01

                    導言

                         2017年召開的十九大確定了“堅持房子是用來住的、不是用來炒的”定位,并明確了加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度,讓全體人民住有所居。這次會議改變了以往“購租并舉”的說法,“租購并舉”的表述,將租放在前面,顯示了政府大力發展租賃住房的決心。作為試點城市的上海,在發布的住宅十三五規劃中提出十三五期間租賃住房供應套數占新增市場化住房總套數超過60%,這表明租賃市場將是上海未來房地產的重要一極。未來,我們可以預見在整個中國的大中城市,租賃住房將是房地產的巨大藍海。


                    (一)市場狀態及趨勢

                        目前,國內的租賃住宅市場的玩家有開發商、房地產中介服務商、酒店運營商、互聯網創業公司、國有企業、銀行、基金。截至2017年底,已有20多家百強房企啟動長租公寓中長期發展戰略。玩家的涌入不僅因為市場有巨大的需求,同時也和各層政府的政策導向有著密切的聯系。

                    ·中央層面政策支持

                        具體來看,2015年開始國務院和住建部先后出臺了兩個指導性文件;2016年5月,國務院常務會議提出培育和發展住房租賃市場,以滿足新型城鎮化住房的多樣化需求。2016年6月,國辦發布關于《加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》全面部署加快培育和發展住房租賃市場工作。而進入2017年,7月20日,九部委共同發布《關于在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》,是多部委首次聯合出臺租賃支持政策,標志著政策的進一步深化,同時也為后續多部門統一協調奠定基礎。8月國土資源部會同住房和城鄉建設部確定第一批在13個城市試點開展利用集體建設用地建設租賃住房。北京、上海已先期試點,此次批復標志著第一批部署的13個試點城市全部進入實施階段。

                        今年1月16日,國土資源部、住房和城鄉建設部批復意見,原則同意沈陽、南京、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶、成都等11個城市利用集體建設用地建設租賃住房試點實施方案。近兩年不斷有相關政策的發布,這對各市場參與主體形成廣泛的影響。

                    ·地方層面政策支持

                    ·市場份額

                        。

                    ·行業現狀

                         目前住房租賃市場行業整體活躍,長租公寓是目前房企最活躍的創新方式。

                        (1)政策紅利:①租購同權、租售并舉類政策:涉及濟南、揚州、鄭州、廣州、無錫、北京、成都等城市,同時包括浙江和山東省。②扶持租賃企業政策:九部委聯合釋放租賃紅利,首批試點廣州、南京、深圳等12個城市,另上海也發布了相關政策。③增加租賃用地:上海率先實施土拍兩塊租賃用地。

                        (2)土地限制:從去年年底北京開始推出競拍自持比例開始到今年上海率先推出兩塊全租賃用地,土地出讓的限制推動長租公寓發展。目前全自持住宅或商業的涉及城市有北京、杭州、佛山、上海,建面已達40萬方,未來自持比例增加將進一步加劇,房企也將目光轉向租賃市場。

                        (3)市場容量大:①租賃人口大,市場超萬億:租房是滿足“新城市人”居住需求的主要手段,租房人口總量達1.8億,全國住房租賃市場規模已超萬億。②房源供給總量不足在租賃需求不斷增長的一線城市,租賃房屋供給嚴重不足。


                    ·客群分析

                        不同的公寓企業的目標客群也不同,目前中低端競爭最為激烈,但市場空間巨大,而中高端進軍企業雖然不多,但公寓續租率非常高。對比三類市場,目前白領市場空間巨大但競爭最為激烈;中高端金領和藍領市場進軍的企業不多,但中高端的金領公寓續租率非常高,中低端的白領公寓僅有8-9個月的租房周期;在規模和品牌未形成前,獲客單位成本高,因此保證一定的續租率是降低渠道成本的關鍵。目前主力租房人群為白領和90后,對租房需求提升,使得品牌公寓更受其青睞。



                    ·未來發展趨勢

                        長租公寓市場:逐步走向品牌化、集中化,城市分化成為趨勢,資本運作將提速,融資成本降低、

                        (1)目前中國長租公寓品牌超過500家:消費大升級背景下,具有更好居住體驗和性價比的連鎖品牌長租公寓,一定程度上替代了傳統的租房業態,整個行業進入快速發展和品牌化時期。

                        (2)多方涌入,加速推動行業發展:2012年,大量“互聯網+資本”平臺進入 長租公寓領域,如You+公寓、優客逸家等;地產服務商和開發商也快速加入競爭格局,中介如鏈家等、優勢在于廣大的房源和客源基礎,開發商如萬科、金地等,優勢在于資金及裝修改造成本。

                        (3)行業仍處于搶占市場份額階段,集中度偏低:目前主流長租公寓品牌中,規模最大的是自如品牌,擁有20萬間自如友家和7棟自如寓,其

                    余規模較大品牌規模在2-3萬間,行業規模集中度偏低,仍處于薄利搶占市場份額階段。

                        (4)城市分化即將出現,未來聚焦一線和核心二線城市:在2016年,房價快速上漲而居民收入增速平穩的背景下,剛需購買力受抑制,租房居住周期被進一步拉長;以房價收入比、25-35歲人口數量絕對值和2015年末25-35歲人口未購房比例計算,上海、北京、深圳、廣州、天津、武漢、南京、杭州、廈門、濟南這10個城市為租房潛力市場,以此判斷購房難度大、年輕人口多、新增土地供給少的一二線城市將成為租房潛力市場。

                        (5)資本運作提速,融資成本降低:近兩年,長租公寓受到資本市場追捧,多個優質公寓品牌已獲得了B輪、甚至C輪融資,規模企業的融資成本也從2014年的18-20%下降到12-15%。


                    (二)操作模式

                    國內長租公寓模式分類:

                    ·開發商模式

                         目前,萬科、龍湖和旭輝三家房企戰略性進入長租公寓行業,已經形成一定的規模和品牌,其他房企多為點狀分布。當然開發商介入背景眾多,比如政策的利好、盤活存量資產及多元化的戰略轉型,使得開發商紛紛踏入長租公寓行業。

                         當然,現階段的土地政策也迫使房企自持:房價不斷上漲,新增面積少,尤其是在一線城市或者強二線城市的熱門土地,在土地出讓時要求自持是必然趨勢。


                         目前開發商介入長租公寓市場主要有以下四種模式


                    ·開發商模式

                         目前,萬科、龍湖和旭輝三家房企戰略性進入長租公寓行業,已經形成一定的規模和品牌,其他房企多為點狀分布。當然開發商介入背景眾多,比如政策的利好、盤活存量資產及多元化的戰略轉型,使得開發商紛紛踏入長租公寓行業。

                         當然,現階段的土地政策也迫使房企自持:房價不斷上漲,新增面積少,尤其是在一線城市或者強二線城市的熱門土地,在土地出讓時要求自持是必然趨勢。

                         目前開發商介入長租公寓市場主要有以下四種模式

                    龍湖冠寓

                    萬科泊寓

                    招商壹公寓

                    ·品牌運營商模式

                         品牌運營商模式其實就是二房東模式,靠租金盈利。他們進入行業較早,整體運營體系較為完善,但目前沒有巨頭出現。目前,在房企強勢涌入后,資源向龍頭品牌集中,這個行業開始進入淘汰階段。目前部分品牌運營商情況:

                         由上表可以看出該模式有兩個特點,特點一:天使輪融資筆數降低從2015年的9筆到去年的4筆,今年至今沒有天使輪融資,可見天使輪融資的筆數逐年減少,新進入者或落后企業會難以融資至逐漸被收購或被淘汰。特點二:單筆融資金額高單筆融資金額增高,后續領頭企業融資難度將變低,單筆融資額會繼續上升。(今年完成了2單abs)

                         其盈利模式相對來說也較為清晰,以青客為例,主要是靠房租收益及增值服務收益盈利,對裝修成本的控制以及互聯網的運用使得青客公寓僅靠長租公寓就獲得22%的毛利率。

                    ·高端服務公寓模式

                         該模式主要是企業委托服務式公寓運營商管理自身物業,為客戶提供管家式服務的高端服務式公寓品牌,將帶動長租公寓市場整體運營及服務的大升級。主流的服務式公寓品牌列表如下:

                         其商業模式以輝盛為例:輝盛主要以管理輸出及自主開發為主,收購改建模式由于收購價格低于市場價格而較少采用,對國資性質等無法收購的特殊物業采用租賃模式。


                    (三)融資模式


                         銀企合作,REITs模式將是重要的融資方式:隨著租售并舉住房體系的推進,與其配套的金融改革和工具也實現了重大突破。租賃住房REITs、租賃專項基金、政銀合作、銀企合作等將成為租賃市場重要融資方式。


                         銀行開始參與租賃項目,中信銀行、建設銀行、工商銀行已攜千億重資接踵進場,表明各界對租賃住宅前景十分看好。建行試水租賃住房市場,進入武漢、佛山和深圳:武漢、佛山主打政銀合作,深圳則主打市場化與長租房。中信銀行專項資金保障企業租賃項目運作,參與發起三家住房租賃公司:由建信信托控股的廣東建融住房服務有限責任公司、建信住房服務(深圳)有限公司,與深圳市人才安居集團合資的安居建信租賃服務有限公司。

                         在銀企合作方面,2017年10月30日,中信銀行與碧桂園集團進行長租住宅保障性基金戰略合作。中信銀行將在未來三年為碧桂園集團在長租住宅領域提供300億元的保障性基金,同時整合中信集團各類金融資源為碧桂園集團在長租住宅方面提供“一攬子”“一站式”的綜合化金融服務。 

                         為了解決租賃住宅企業的規模化、輕資產運營,創新的REITs模式將是長遠資金解決之道。2017年10月23日,國內首單央企租賃住房REITs、首單儲架發行REITs——中聯前海開源-保利地產租賃住房一號資產支持專項計劃獲得上海證券交易所審議通過。產品總規模50億元,以保利地產自持租賃住房作為底層物業資產,采取儲架、分期發行機制。2017年12月份招商蛇口首單儲架式長租公寓CMBS計劃獲批,發行總額不超過60億元,首期發行規模不超過人民幣20億元,期限為18年。



                    (四)盈利模式

                         長遠來看REITs可能是最佳的盈利模式:長租公寓租金普遍比市場價高出15%~20%。但即便租金較高,賺錢難仍是長租公寓最大的困局。行業專家認為,前期成本投入大、利潤回報率不高、回報周期較長是這個行業共同的痛點。市場公開數據顯示,長租公寓的長期盈利目標設置在6%~7%,但當前大多數品牌的回報率在1%-3%。大多數開發商進軍租賃住宅,短期考慮都是不盈利,目前還靠政府的稅收減免,短期把產品做好,長遠來看,一旦形成規模,有專家認為,其盈利性超過賣房子銷售。

                         目前,租賃住宅市場的盈利模式有降本增效模式、資產托管模式、基金REITs持有模式,業務協同模式和平臺服務模式。目前來看降本增效模式和萬科泊寓的業務協同模式實現盈利的難度較小,此外輕資產的運管模式—資產托管模式和基金持有模式盈利難度也不大。而平臺服務模式的盈利難度較大。

                         以往的租賃住宅模式普遍為社群經濟模式,即以創業和生活大廳為核心,打造共享經濟。但是由于管理規模小,用戶基數少,社群基數少,變現難,很難去做擴張。因此部分企業改變模式,為資產托管,托管的對象是開發商,開發商擅于資本與資源整合,但缺少運營的基因,即幫開發商招租,做產品讓家友愿意在租賃企業代理的樓盤里生活,社交,讓這群人成為開發商的潛在客戶。另外萬科泊寓的業務協同模式也值得一提,萬科做公寓短期不考慮盈利,主要為自己輸送潛在客戶,長期來說,租賃住宅業務作為萬科八爪魚的戰略中的一部分,有利于萬科城市服務配套商的轉型。

                         長遠來看REITS模式可能是盈利性最好的一種模式,一方面獲得資產增值收益,一方面獲得運營收益。但是中國目前發行的租賃住宅REITs還不是真正意義上的REITs,從國外的經驗看,以美國為例,其住宅租賃REITs的收益率平均為6-8%,其中90%的收益返還給投資者,享受免稅政策,而住宅租賃企業把旗下的租賃住宅產品打包成REITs上市,一般會持股一定比例,享受資產增值和運營雙重收益。


                    (五)市場展望

                         租賃住宅有望成為未來房地產的重要一極:上海最新獲國務院批準的《城市規劃2017-2035》中,指出上海邁向卓越的全球城市和推進國際經濟,金融,貿易,航運,科創中心的建設過程中,迫切需要進一步吸引和聚集一流人才,為這些人才提供具有權益保障的租賃住宅將有巨大的需求,因此未來將提高租賃住房的比重。

                         因此我們可以看出,雖然目前租賃住宅市場還處于起步階段,但已有多主體的參與,未來形成規模效益后,能突破目前不盈利的瓶頸,進入發展快車道。隨著年輕一代不斷提升的消費觀念,未來的中國可能朝國外的住房消費觀念趨勢發展,即愿意租房的人群大大超過購房人群,并在政府大力提倡的租購并舉的政策引導,租賃市場有望成為房地產市場的重要一極,未來前景看好。




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